购房过程中会遇到哪些法律问题

消费者在购房前，为了避免发生不必要的纠纷，首先应了解在购房过程中会遇到哪些法律问题，应防止何种法律陷阱，签订房地产交易合同（包括内、外销商品房预售合同、内、外销商品房出售合同、差价换房合同、公证合同、保险合同、贷款合同等）时，要逐条弄清含义，全面签订，尤其对补充条款要字斟句酌，意思表示明确。 

　　信用审查 

　　信用审查是防止纠纷的重要步骤，主要包括对以下方面的审查： 
　　
　　开发商（出售方）以前有无违约行为。这一点可向已入住的住户或朋友打听。通过中介购买二手房则可向该机构以前的客户打听。必要时可向工商行政管理部门、银行等单位查询。开发商先前承诺对目前已入住住户的兑现程度。

　　政府规定的相关证书、文件是否齐全。如施工许可证、预售计可证、建设工程质量核验证明书、住宅交付使用许可证、房地产权证（大产证）。通常您应验看其原件，开发商如向你提供复印件时，应要求其拿出原件核查。适当时，应要求复印或摘录开发商（出售方）的相关证件到相关政府部门核实。核实时资料要齐全，防止张冠李戴。如某开发商开发一住宅小区，预售许可证允许其销售a和b两幢楼中的a幢，却向你推销b幢（以a幢楼已获得预售许可证，或以a幢楼的预售许可证抵充b幢楼的许可证为由）。

　　开发商或出售方有无违反常理的承诺。如开发商承诺配套不全也可以办出大产证等。

　　谨慎选择 

　　如果在购房时选择了中介机构，那么您应当谨慎选择有资质的机构，防止受骗上当。一般应验看中介机构所持证书的有效性和合法性，如中介人员要有房地产经纪人从业资格证书，人证相符，中介机构有相应的营业执照等。最好不要委托无法确认其合法性的中介机构，也不要轻信中介机构说通过其可以节约多少钱的承诺，也不要轻信佣金水平远远低于市场水平的中介机构。 

　　协商调解 

　　如果在购房过程中已经发生了纠纷，这时能协商调解予以解决的尽量协商解决。当然，确定协商调解时要有自己妥协的底线，在原则性的、重大的问题方面不能妥协。一般情况下，在对方非恶意的情况下，对方真心实意希望协商解决，而且已经做出让步或实际弥补时，也应给对方留下余地，防止矛盾激化。这是解决纠纷最快的途径，也可以避免劳民伤财。 

　　申请仲裁

　　在协商调解没有结果或无法解决的情况下，就得申请仲裁或提起诉讼了。申请仲裁要依纠纷的情形而定，通常应根据申请解决的问题不同，仲裁的管辖机关也不同，如在拆迁纠纷中，拆迁人与被拆迁人经协商达不成房屋拆迁安置协议的，应当向批准房屋拆迁的区县房管局裁决。市政建设拆迁非居住房屋的补偿安置争议，当事人应向市房地局申请裁决。被拆迁人是批准拆迁的区、县房管局以及房管所、站、办事处的，发生房屋补偿安置争议，当事人应向同级人民政府申请裁决。在申请仲裁时要根据情况提供相关的文件，具体情况可在遇相关问题后向有关部门咨询。此外，还要注意以下几个方面：申请人可以放弃仲裁申请或者变更仲裁请求；被申请人也可以反驳仲裁请求，有权提起反请求；申请人对仲裁员有选择权；仲裁不公开进行；仲裁裁决不能上诉，也不能再向人民法院起诉；仲裁裁决可以申请撤销等等。

　　提起诉讼

　　当协商调解失败，购房当事人又没有选择仲裁，或者仲裁裁决被撤销的情况下，符合起诉条件的，可以依法提起诉讼，涉房诉讼多数是民事诉讼。有时是行政诉讼。涉及房地产的民事诉讼的法律依据主要有《民法通则》、《民事诉讼法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》以及相关的各种法律法规和司法解释。另外，在不同的地区、城市还有相应的地方法规，在诉讼时也应考虑。 

　　提起民事诉讼时，首先要注意诉讼时效，超过诉讼时效法律不予保护。我国《民法通则》第一百三十五条规定"向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。"第一百三十六条规定"下列诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。"第一百三十七条规定"诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。"其次，要收集进行诉讼的相关证据，必要时向人民法院申请证据保全。在收集证据时，要符合国家法律的规定，非法收集的证据，法院不会采信。再次，最好聘请专业的律师代理，非专业人士在诉讼中容易忽略重要的细节，延误时机，无法全面保护自己的合法权益。 

 

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