买家应该如何挑房

　买房是许多人一生中最大的一笔投资，面对市场上众多项目，消费者很难下定决心。

　　在国内买期房经常会发生不满意的情况：较轻微的情况是楼价下跌。到现楼时比卖楼花时更便宜，买楼人既冒了风险，又受 到损失。较严重的是交现房时与广告形容不一样，尤其是环境方面，与预期的相差很远。甚至会发生工程“烂尾”，楼盘破产， 买家血本无归。 　　

　　针对以上的情况，就要研究国内外情况的不同。以香港为例，发展商要付全款买地，才有资格。而在北京，广告说开发10亩土地，可能只付了1亩土地的钱，然后用滚动投资的方式开卖。 　　

　　其二，国外发展商付完地价款后要通过银行安排建筑贷款。通常银行提供的贷款会让其按时间按规模完成建筑，不容易出现 “烂尾”情况。而在北京，由于有些开发商地价款交得不全，银行不会提供建筑贷款，所以发展商要冒市场风险，从市场中拿钱。 如果卖得不好，可能没钱建好楼盘。 　　

　　其三，是国外资讯比较开放，透明度较高，银行和客户审查发展商实力很容易。而在国内，买家则没有渠道得到信息，大多靠广告得资讯，非常不科学。 　　

　　其四，国内银行贷款程序也很不完善。在美国，客户正式签 订买卖合同前，将预付款放在律师手里，然后办贷款，银行批下 来后，才将预付款转交到发展商手里。在香港银行效率很高，客 户买房前要咨询能否贷到款。银行通常会在48小时内通知结果，1周内，可将贷款落实。在国内则不同：买家要付20％至30％首期 款，签订正式买卖合同，然后去房管局登记。登记后转到银行办按揭。银行不能给客户以承诺，且手续办理通常要2个月。如果办贷款不能做10年只能做5年，不能贷7成只能贷5成，超出买家预算，就会出现尴尬局面，买家在登记时已付过交易税，付了定金给发 展商，发展商会在合同中扣除手续费，买家还要损失律师费。反 过来看银行，香港银行放贷款时，要看买家税单收入，评估买家 积蓄与实力，能很快答复。在国内，银行考察客户工资证明，考察时间长，成本很高。 　　

　　另外，香港对广告审查很严，企业对成交量虚报也很难。买家可以很容易地通过政府有关部门网络查到项目成交价及成交量。 而在国内，情况比较混乱，许多客户只是对项目有兴趣而登记， 连定金都没交，却被某些发展商算做成交量。客户很难判断项目 和房展会的实际成交况。而虚报成交量完全违反《广告法》，是欺骗行为。 　　

　　那么买家如何判断项目呢？

　　第一，买家最好买现楼。如果买18个月楼花，每平方米7000元等于现楼7500元，因为这包含利息存在。但如果楼价没上 涨，就意味已损失一部分资金。另外，在签订合同时一定要以房管局制订的合同为准。 　　

　　第二，如何看发展商实力。发展商实力一方面体现在已开发 项目及注册资本多少。买家可以看营业执照及发展商验资报告，还可看预售许可证。预售许可证是在交了地价款后取得的。另外， 如果是整个楼盘同时开工建设说明开发商实力很强。 　　

　　第三，要看发展商的地盘成本。买家要通过业内人士多方咨询地盘是一手还是二手甚至转卖多手。因为地价款和建安费不同，地价高买家享受不到。 　　

　　要正确看待广告。在广东，广告费要占到楼盘营业额的8％，即占到成本10％左右，形成过度“包装”。而通常情况下，营销开支（包括广告、推销人员费用）应占成本5％，即占2％营业额是合理的。广告多是希望买家不要看到项目弱点，强调项目优点。但广告费是羊毛出在羊身上，最终会落在买家身上，并未给客户带来真正实惠。北京项目广告目前也有急剧上升的趋势。 

 

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