律师答疑:房产政策变化原订合同能否解除?

近几个月来，国家及上海市地方政府出台了诸多抑制房地产炒作的政策，内容涉及银行按揭贷款、房地产转让登记手续、房地产买卖税收等各方面。由于房屋买卖合同从签订到履行完毕至少需要两三个月，而多种政策在短期内出台并开始实施，确实给那些原先已经签订了房屋买卖合同，但合同尚未履行完毕的交易者带来了许多意想不到的制约和税费支出。在此情况下，有不少房屋买卖双方均对是否继续履行合同以及如何继续履行合同产生了分歧，近来此类咨询数量大增。笔者分析后认为，国家及地方政策的出台实施，确实有其不可预测性，也会在一定程度上影响原订合同条款的履行，但是否能够据此而解除合同，应当视原合同的约定，不能一概而论。  

　　受此轮政策影响较大的合同条款，主要集中在付款方式及首付款和按揭贷款的比例方面。例如，有些当事人原先签订的房屋买卖合同约定了首付款的比例为30％，余额70％按揭贷款，但受政策影响，现按揭贷款已无法达到70％；有些卖方签订合同时尚未还清原银行贷款，合同约定以转按揭方式付款，现受政策影响，银行已经停止办理转按揭手续。遇到上述情况，笔者认为，首先应当看原合同中对贷款成数不足或转按揭无法办理的情况下，如何处理是否有约定，如有约定，买卖双方仍应当按合同的约定继续履行；如合同对此没有进一步约定，那么买卖双方可以进行协商，对合同进行变更或补充，如有一方愿意承担垫资或提前付款的义务，在不加重另一方原订合同义务的情况下，促使合同继续履行的，则合同仍应当继续履行；只有当合同没有约定，双方又协商不成，造成合同无法继续履行，合同目的无法实现的情况下，才能适用《合同法》。  

　　关于“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，解除原房地产买卖合同。  

　　有些政策虽然增加了买卖双方的交易成本和税费支出，但是只要不影响合同目的的实现，即房地产交易的完成，双方就仍应当继续履行合同。  

 

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