律师九大提醒:收房前细看 勿轻信国家验收

厨房窗户太小　装上排烟管还打不开　律师称“国家验收”并不是主管部门直接检测。买了房，不一定就省心了，收房时，可能还有一堆问题等着您。购买了幸福家园的吴先生就遇到了这样的事儿。  

　　收房案例　  

    收房前去看看发现多处有问题  

　　吴先生在广渠门桥以西的幸福家园买了一套总价近百万元的房子。4月底，开发商通知吴先生去收房。  

　　在其他业主忙着交纳各种契税和基金并办理入住手续的时候，吴先生提出要先到房间里去看看，这一去，竟看出了新房中的不少问题。  

　　吴先生说，首先，临街的落地窗前有一道护栏，然而栏杆之间的间隙非常大，有安全隐患。其次，厨房的窗户小，起不到通风和采光的作用。而且，厨房中的这个唯一的小窗是向内开的，外置烟道的预留孔竟然比窗户的上沿还低。如果设置排烟管，窗户根本就打不开。除此之外，空调机位的下水口和厨房下水管附近的防水也有一定问题。  

　　要求整改未果业主至今仍未收房  

　　吴先生找到物业，填写了一份《项目整改报告》，决定等房子改好后再办入住。但目前，除了栏杆的间隙问题得到了解决外，其他几项都没能很好地解决，吴先生至今没有办理收房手续。  

　　通过国家验收开发商认为没问题  

　　记者实地查看了吴先生的新房后，和吴先生一起拿着《工程建设标准强制性条文》和《中华人民共和国国家标准———住宅设计规范》gb50096-1999找到开发商。  

　　开发商方面一位姓邢的先生表示，他们的工程的确是按上述标准进行验收的,但业主不是专业人士，业主提出房屋存在问题，他们不予认可。邢先生说：“我们是经过国家验收的，您说我们不合标准必须拿出专业机构的检测报告。”  

　　吴先生生气地说：“国家标准白纸黑字规定了厨房窗地比最小也要达到1比7。我们家窗户面积约为0.6平方米,而厨房面积为9.41平方米,二者比例约为1比16,远远小于1比7的国家标准。存在这么明显的问题难道说还是经过国家验收合格的吗？”  

　　如不告到法院很难检测房屋质量  

　　国家建设工程质量检测中心的王工程师说，他们这里进行的工程质量检测具有法律效力，但必须双方委托才能进行。如果只是业主一方进行单方面委托，那+么检测出来的结果开发商很可能不予认可也不会承担费用。但双方都同意检测的可能性也很小，除非是开发商有十足把握，觉得自己的工程不存在任何问题。  

　　因此，大多数的情况都是等纠纷诉诸法律后，由法院委托他们进行检测。  

　　由于目前国家相关部门还没有开通业主对房屋质量进行投诉的渠道，因此，一旦出现问题，业主只能先找开发商协商解决，若协商无果，那就只能诉诸法律。  

　　律师点评  

　　针对吴先生的购房经历，北京市包律师事务所的周丹律师和北京市冠衡律师事务所的李向荣律师分别进行了以下解读。  

　　勿轻信“国家验收”  

　　2000年1月国务院颁布的《建设工程质量管理条例》将工程竣工验收由验收制改为了备案制，即建设行政主管部门不再核发竣工验收证明，而是采用了验收备案的办法，改变了房屋建筑工程竣工验收制度。也就是说，主管部门不再直接进行检测，而是把开发商提供的检测结果进行备案。  

　　所以，律师称，所谓国家验收，其实只是开发商、设计方、施工方、监理方进行的四方验收。业主切不要以为开发商宣称房屋经过国家验收并出示了《工程竣工备案表》，就万事大吉。  

　　收房前应擦亮双眼  

　　设计方的图纸业主们是看不到的，施工方是否按图纸施工也无从考察，监理方也是开发商通过招投标的方式自己请来的。因此，房屋究竟在哪个环节上出了问题业主自己是很难调查的。其实，业主只同开发商存在买卖合同关系，但开发商总会以“就是这么设计的”、“就是按图纸进行的施工”、“我们通过了国家的验收”等理由来搪塞业主。  

　　律师称，业主必须付全款才能入住，房屋又是具有不可替代性的大额商品，因此，购房人处于天然弱势，必须擦亮双眼，尽量躲避层层“机关”。  

　　律师九大提醒  

　　1　收房前一定要查验“两书一表”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《工程竣工备案表》。(注：《工程竣工备案表》一般是不向个人提供的，业主应在查看时记录下其编号等重要信息)  

　　2　要求开发商出示专业测绘单位提供的《实际测量报告》，并检验实测报告的日期是否在竣工备案日期后。否则，业主应提请开发商委托有资质的机构进行重新测绘。  

　　3　查看实测报告上规定的公摊面积是否与商品房买卖合同附件内容相符。如实测报告上规定的公摊面积在合同中没有提及，要以实测报告为准，开发商不应向业主索取费用。  

　　4　查看安防设备是否完善及有无在公安机关登记备案。  

　　5　可要求开发商出示供水系统水质检测报告及相关的卫生许可证。  

　　6　收房前一定要先进房间查看水、电、天然气等生活必需设施是否开通并达到使用状态。  

　　7　看房时，应对照中国建筑工业出版社出版的《工程建设标准强制性条文(房屋建筑部分)》，重点查看房屋结构及其附属设施有哪些不符合国家强制性规范的规定。如确实存在质量问题，应提出书面报告要求开发商整改，而且最好能约定开发商由此延期交房所应承担的违约责任及违约金的支付办法及时间。  

　　8　收房时不要草率签字，应先对房屋进行仔细检查、验收。一旦在《房屋交接验收单》(或《物业交付核验单》)上签字接收，则意味着开发商完成了交付房屋的义务。  

　　9　收房时不要草率交费。  

　　京地税征[1997]389号文件和京地税地[2000]478号文件中规定，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税，而代征人不能委托其他单位代征。因此，开发商没有权利代征契税。  
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