房地产调控的真相:慧眼看沪上房地产调控

最近这几个月来，上海也好或者全国也好，对这一轮房地产调控的必要性或发展趋势，有很多的议论。这种议论、这种形势，即使业内人士也常常有些迷惑。其实，这一轮调整是迟早要到来的。我们不妨像那英在《雾里看花》里唱到的那样：“借我一双慧眼吧。”这双慧眼就是房地产发展的规律——周期规律。房地产发展首先是个经济问题，经济有规律的，房地产自然也有周期。周期其实比较简单，就是上升下降、上升下降，反复的上升下降、上升下降以至于无穷。偶然的一个上升下降不称之为周期，反复的无穷的就是周期。无论考察美国上百年房地产发展历史，还是中国从1949年开始至今的住宅投资，都会发现这个现象。所以必须要用周期的理论才能解释房地产发展，它同国民经济周期一样是不可避免的。而房地产周期也有自身特点，主要是房地产的需求比较多变、快变，而供给相对难变、后变，这是房地产的特殊性。按照房地产周期理论来看，全国、上海前几年的发展，都处在上升阶段，而速度确实偏快。现在到达了需要调整的阶段。这是内在的要求，周期的要求。  

　　不过，这一轮调整的严重性或者下降的一种深度，要比90年代那一轮要轻。这一轮调整跟90年代中期那轮调整，两者形态上是相似的，速度下行。这里所谓下行不是绝对的下降，而是速度的放慢。比如说，2004年房地产投资是1147亿元，比2003年增长了30%。现在说2005年调整下降，不是一定变成负数。2004年比2003年增长30%，2005年可能只比2004年增长29.9%，或者是19.9%。对这两轮调整简单作一个比较：首先，在这一轮调控中，政府宏观调控的艺术、包括房地产调控的艺术，大为进步了。前一轮宏观调控，很多情况是一刀切，相对而言比较简单和生硬；而这一轮宏观调控，相对成熟了。第二，从宏观经济的背景上看，上轮调控的背景是整个经济过热、国民经济的超速度发展、通货膨胀严重。而目前宏观经济的各种参数虽然有问题，还有很多的弊病,但总体上掌控比较好，相对稳定。第三，看需求面。在需求面上这一轮比上一轮要好得多。上一轮调控当中需求面绝大部分是单位和机构，宏观调控财政紧缩、金融紧缩以后，机构的消费就没有了。但是现在的需求面是大大的开放和扩大了。以住宅而言，主要的是居民的消费，几乎完全替代了国企机构的消费；同时，需求的开放面很大，上海向全国开放，向全世界开放，各地和外国看好上海房地产的长期升值潜力。最后，沪上房地产业尤其是开发商，经过80年代、90年代的锤炼成熟多了。经济实力、市场经验和策略、抗拒风险的能力和经验都大大提高了。所以，这一轮调整对产业的严重性，要轻于上一轮。  

　　那些“上海房地产一经调控就要一蹶不振”的弱不禁风的想法、“上海房地产一经调控价格就应大落”的兴风作浪的舆论其实都缺乏有力的依据。当前上海房地产“神女应有恙”，但决不能否定十几年的努力和功勋，还是要理性、辩证、完整地看待上海房地产发展。 

   （作者为：上海市房产经济学会副会长 上海社科院房地产业研究中心常务副理事长）  

 

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