利息上涨白领买房也困难 房贷违约谁来担责?(图)

 

　 上周，在中国社会科学院举行的房地产调研报告会上，经济研究所研究员汪利娜指出：购房者的负担日趋加重，中等收入者目前的还贷费用已占到家庭收入的50%。“这是一个警戒线，如果进一步加息，买不起房的人会更加买不起。” 国家会计学院金融研究中心早前完成的一份研究报告也不乐观。该报告认为，对照香港20年来经验，利率上升、房价波动以及贷款人偿还能力下降等三大因素诱发的房贷违约率可能超过18％，房贷的违约很容易转换成未来几年内的银行坏账。房贷违约的危险信号令人关注。

　　房价升 居民购房负担加重

　　汪利娜和金融研究所博士殷剑峰等多人，在去年底到今年初约2个月时间，分别在全国房价最高、价格上涨最快的上海、北京、深圳等城市进行了广泛调研。

　　根据国家统计局发布的最新数据显示：2007年2月，全国70个大中城市的房屋销售价格同比上涨5.3%，其中，新建商品住房销售价格同比上涨5.9%，深圳、北京位居全国涨幅前两名，分别上涨9.9%和9.7%。

　　而根据上述调研报告所示，未来如果不改变房地产供不应求的局面，特别是政府依靠卖地提高房价的模式，房价将进一步被动上升。

　　从1999年国家实行住房体制改革以来，房价越来越高。社科院调研人员认为，这与整个经济进入快速增长期，以及市场严重供不应求等因素有关。

　　2003年以来， 增长连续多年在10%以上，其中城市化率上升很快，但是市场并未有相应数量的商品房供应。汪利娜指出：“供不应求是常态。”而在北京、深圳、上海等城市化率达到80%以上的地方，外来人口比重大，住房需求更大。上海、北京的非当地户口买房的比例分别占25%至27%和35%。调研后发现，北京均价每平方米在1万元以上的房屋，外地人购房比例约占43%。

　　此外，推高房价还与政府不断拉高土地价格，以及减少经济适用房建设有关。比如，北京三环内不再供应经济适用房土地，四环内的供应房开发土地不多，且挂牌的土地占比很少。

　　按照国家统计局对收入的7等分法，目前中等收入者的买房支出负担比以前有所加重。按照30年按揭，30%首付全部房款，年利率5.3%购买商品房计算，中等收入者每月还款超过了全部收入的50%。

　　利息涨 白领买房也困难

　　社科院调研显示：考虑到收入差距，目前的情况是“买不起房的越来越买不起”。根据计算，加息后高收入家庭多付出的还款，占全部收入的比例上升2个百分点，而中等收入、中等偏下收入者的该比例则分别上升4%和7.8%。

　　汪利娜表示：“加息对于不同区域的影响也不同，在北京、上海、广州的影响更大，其中北京的白领买房会越来越困难。”

　　实际上，目前由于居民购房负担加重，房地产信贷市场已经出现萎缩现象。根据国家统计局有关数据，个人信贷增长额度占整个住房销售额的比重，从2004年前的50%，下降到2005年的15%，2006年则下降到10%。

　　而根据国家会计学院金融研究中心一份报告显示：在前些年已经贷款的买房者中有可能出现房贷违约情况，房贷的违约很容易转换成未来几年内的银行坏账风险。

　　负责这份报告的国家会计学院金融研究中心主任王铁锋认为：“与美国不同，我国的银行是经济发展的主要融资渠道，经济繁荣时期通常伴随着银行贷款的大幅增长，而随着经济的着陆，银行不良贷款将接踵而至。”

　　国家会计学院金融研究中心的报告表明，房地产贷款余额与全国商品房价格指数呈正相关关系。即伴随房产价格的上升，银行的房地产贷款余额也几乎同步增加。而房价的高企，将加重人们对银行房地产贷款安全性的担忧。

　　根据一家中资银行的年报显示：房地产建筑业贷款余额314亿元，个人贷款429亿元。银行的贷款总规模为2883亿元，房地产以及相关贷款的规模仅次于工业贷款，占比超过25％。而在该银行当年的中报中，这一比例更高，高达30％，规模甚至超过工业贷款。

　　与此形成对比的是，在两年前，房地产建筑业贷款余额还仅为89亿元，个人贷款为40亿元，贷款余额为735亿元，房地产以及相关贷款占比只是17％。国际著名评级公司的银行业分析师指出，房贷风险的时间较长，一般要5年或以上，才可能完全暴露，而不是短期内。

　　为购房者减负支招

　　距今最近的加息中，央行首次提出为第一套住房的购买者实施利率八五折优惠，此举无疑在宏观调控的同时尽可能为普通人买房减负。社科院金融研究所的殷剑峰博士表示，可以提高住房公积金对购房者的扶助能力。

　　目前，我国的高住房公积金利用率较低，2005年底全国住房公积金缴存余额为4893．5亿元，沉淀资金高达2086．3亿元，资金闲置现象严重；住房公积金的住房金融支持效能微弱，我国公积金存贷利差高达2．87个百分点，相当于发达国家的10到20倍，以个人账户缴存余额的倍数确定贷款额度的做法也限制了公积金政策的实际扶助作用。

　　与此同时，他还提出了进一步降低住房按揭贷款利率。在长期抵押贷款制度方面，相对于美国等发达国家，我国住房按揭贷款利率明显偏高，在经历了1998年至2004年间短暂的利率优惠后，2005年初，为抑制房价过快上涨，央行宣布取消住房贷款的优惠利率，转而执行正常的贷款利率，这一做法让中低收入缺乏信贷能力，客观上减弱了各个家庭的偿还能力。

　　他建议：如果将年贷款利率下降到3％，可以极大增强各个家庭的偿还能力。

　　调查:房贷违约发出危险信号

　　中央电视台《经济半小时》曾经披露了近年来北京、上海等地房贷违约案快速上升的情况，房贷违约这一问题再次引发关注。近年来，各地房贷的直线上涨有目共睹。对银行而言，个人房贷不仅利润高、风险也是最小的，因此各银行近年来不断推出各种信贷产品吸引客户。然而随着市场的发展，个人房贷的坏账率、违约量不断攀升，对国内的金融体系发出了及其危险的信号。

　　数据显示:2004年上海中资银行房贷的平均不良率只有1％。左右，但到2006年，上海中资银行个人房贷的平均不良率已经上升到了8.6％。，两年多的时间，上海房贷的不良率上升了7倍多。2006年下半年，上海个人住房贷款质量下滑趋势明显，连续3个月以上违约的房贷客户已经超过一万多人，个人住房贷款违约金额接近2亿元，半年时间房贷违约量一下子增加了五成。

　　早在2006年年中，央行发布的报告即显示：全国十大城市2005年10月末的平均债务率为38%，其中沪、京、津3市接近55%的银监会警戒线。

　　由于近几年的房价涨幅过快，特别是北京、上海、深圳等大城市房价成倍、甚至双倍增长，一方面购房前盲目“放大”了自己的实际需求和承受力，最终成了“房奴”，导致违约率上升；另一方面各大银行为了争抢“房贷客户”这块诱人的蛋糕，竞相推出各种优惠政策，房贷门槛的降低使更多潜在购房者提前被“拉入”了“房奴”的行列，如前几年的贷款“零首付”等。

　　据最新统计数据显示：2006年，北京市城市居民人均可支配收入达到19978元，比上年增长13.2％，平均房价8792元/平方米，比上年增长17％；上海城市居民家庭人均可支配收入超过了2万元，达到了20668元，比上年增长10.8%，而平均房价曾在2005年便领跑全国成为最高，均价已达万元左右；深圳居民人均可支配收入22567.08元，比上年增长了5％，商品房成交均价为9384元/平方米，和2005年相比涨幅为25.3%。从上述极具代表性的国内3大重要城市数据看出，人均可支配收入都有不同程度的上涨，但作为开销最大的一次性消费——购房来说，可支配收入的提高无法跟上房价的高涨速度，一年提高的平均可支配收入甚至只够支付不到1平方米的上涨后的房价。

　　业内专家指出：房价涨幅过快仅是问题的一个方面，如果房价大幅下跌同样将对银行业产生危害。中大恒基不动产营销有限公司总经理王述表示：近年来，北京、上海等大城市不断上涨的房价，引起了一些人的心理恐慌，没有能力买房子的人，也不惜开具虚假的收入证明，只为了早日买到房子。与此同时，贷款利息却在不断上涨。如果房价继续上涨，未来住房贷款纠纷案件也将会越来越多.

　　中国人民银行本周三公布的《2007年第1季度全国城镇储户问卷调查综述》显示：未来3个月内，北京打算购房的人增加1个百分点左右，而中高收入阶层愿意买房的占到六成半以上。调查结果还显示，第一季度居民购房意愿整体回落。

　　央行于2月下旬在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查，回收有效问卷2万份。调查结果显示，较之上海、广州出现的“购房降温”现象，面对居高不下的房价，北京人的购房意愿却依然强烈，第一季度比去年第四季度提高了1个百分点，中高收入阶层愿意买房的占到六成半以上。

　　从第一季度数据看，居民的购房意愿有所回落，回答未来3个月有购房打算的居民比例，从上季度的17.5%降至16.5%，下降1个百分点。

　　从收入结构观察，家庭月收入在2000元以下的居民购房意愿逐年下跌，而2000元以上的家庭购房意愿不断攀升。调查还反映，家庭月收入在2000元至5000元和5000元至10000元之间的家庭购房意愿最强，未来3个月准备购房的居民占比分别达43.6%和22.1%，占准备购房总人数的65.7%。

　　中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军教授接受记者采访时分析表示，拿北京为例，北京市新增的1%“有购房意愿者”主要来自三类人。一是历史性本地消费，如房屋拆迁户；二是本地新增消费者，如大学毕业生等新增就业人口；三是外来人口的投资性需求，如华侨、台商等。而购房需求与工资上涨、物价上升等因素有关。 对于上海、广州购房热情降温，赵教授认为这与股市、基金等市场的火爆有关，投资渠道增加了，那么投资性购房的需求就会降低。

    上周，在中国社会科学院举行的房地产调研报告会上，经济研究所研究员汪利娜指出：购房者的负担日趋加重，中等收入者目前的还贷费用已占到家庭收入的50%。“这是一个警戒线，如果进一步加息，买不起房的人会更加买不起。” 国家会计学院金融研究中心早前完成的一份研究报告也不乐观。该报告认为，对照香港20年来经验，利率上升、房价波动以及贷款人偿还能力下降等三大因素诱发的房贷违约率可能超过18％，房贷的违约很容易转换成未来几年内的银行坏账。房贷违约的危险信号令人关注。

　　房价升 居民购房负担加重

　　汪利娜和金融研究所博士殷剑峰等多人，在去年底到今年初约2个月时间，分别在全国房价最高、价格上涨最快的上海、北京、深圳等城市进行了广泛调研。

　　根据国家统计局发布的最新数据显示：2007年2月，全国70个大中城市的房屋销售价格同比上涨5.3%，其中，新建商品住房销售价格同比上涨5.9%，深圳、北京位居全国涨幅前两名，分别上涨9.9%和9.7%。

　　而根据上述调研报告所示，未来如果不改变房地产供不应求的局面，特别是政府依靠卖地提高房价的模式，房价将进一步被动上升。

　　从1999年国家实行住房体制改革以来，房价越来越高。社科院调研人员认为，这与整个经济进入快速增长期，以及市场严重供不应求等因素有关。

　　2003年以来， 增长连续多年在10%以上，其中城市化率上升很快，但是市场并未有相应数量的商品房供应。汪利娜指出：“供不应求是常态。”而在北京、深圳、上海等城市化率达到80%以上的地方，外来人口比重大，住房需求更大。上海、北京的非当地户口买房的比例分别占25%至27%和35%。调研后发现，北京均价每平方米在1万元以上的房屋，外地人购房比例约占43%。

　　此外，推高房价还与政府不断拉高土地价格，以及减少经济适用房建设有关。比如，北京三环内不再供应经济适用房土地，四环内的供应房开发土地不多，且挂牌的土地占比很少。

　　按照国家统计局对收入的7等分法，目前中等收入者的买房支出负担比以前有所加重。按照30年按揭，30%首付全部房款，年利率5.3%购买商品房计算，中等收入者每月还款超过了全部收入的50%。

　　利息涨 白领买房也困难

　　社科院调研显示：考虑到收入差距，目前的情况是“买不起房的越来越买不起”。根据计算，加息后高收入家庭多付出的还款，占全部收入的比例上升2个百分点，而中等收入、中等偏下收入者的该比例则分别上升4%和7.8%。

　　汪利娜表示：“加息对于不同区域的影响也不同，在北京、上海、广州的影响更大，其中北京的白领买房会越来越困难。”

　　实际上，目前由于居民购房负担加重，房地产信贷市场已经出现萎缩现象。根据国家统计局有关数据，个人信贷增长额度占整个住房销售额的比重，从2004年前的50%，下降到2005年的15%，2006年则下降到10%。

　　而根据国家会计学院金融研究中心一份报告显示：在前些年已经贷款的买房者中有可能出现房贷违约情况，房贷的违约很容易转换成未来几年内的银行坏账风险。

　　负责这份报告的国家会计学院金融研究中心主任王铁(王铁博客,王铁资讯,王铁说吧)锋认为：“与美国不同，我国的银行是经济发展的主要融资渠道，经济繁荣时期通常伴随着银行贷款的大幅增长，而随着经济的着陆，银行不良贷款将接踵而至。”

　　国家会计学院金融研究中心的报告表明，房地产贷款余额与全国商品房价格指数呈正相关关系。即伴随房产价格的上升，银行的房地产贷款余额也几乎同步增加。而房价的高企，将加重人们对银行房地产贷款安全性的担忧。

　　根据一家中资银行的年报显示：房地产建筑业贷款余额314亿元，个人贷款429亿元。银行的贷款总规模为2883亿元，房地产以及相关贷款的规模仅次于工业贷款，占比超过25％。而在该银行当年的中报中，这一比例更高，高达30％，规模甚至超过工业贷款。

　　与此形成对比的是，在两年前，房地产建筑业贷款余额还仅为89亿元，个人贷款为40亿元，贷款余额为735亿元，房地产以及相关贷款占比只是17％。国际著名评级公司的银行业分析师指出，房贷风险的时间较长，一般要5年或以上，才可能完全暴露，而不是短期内。

　　为购房者减负支招

　　距今最近的加息中，央行首次提出为第一套住房的购买者实施利率八五折优惠，此举无疑在宏观调控的同时尽可能为普通人买房减负。社科院金融研究所的殷剑峰博士表示，可以提高住房公积金对购房者的扶助能力。

　　目前，我国的高住房公积金利用率较低，2005年底全国住房公积金缴存余额为4893．5亿元，沉淀资金高达2086．3亿元，资金闲置现象严重；住房公积金的住房金融支持效能微弱，我国公积金存贷利差高达2．87个百分点，相当于发达国家的10到20倍，以个人账户缴存余额的倍数确定贷款额度的做法也限制了公积金政策的实际扶助作用。

　　与此同时，他还提出了进一步降低住房按揭贷款利率。在长期抵押贷款制度方面，相对于美国等发达国家，我国住房按揭贷款利率明显偏高，在经历了1998年至2004年间短暂的利率优惠后，2005年初，为抑制房价过快上涨，央行宣布取消住房贷款的优惠利率，转而执行正常的贷款利率，这一做法让中低收入缺乏信贷能力，客观上减弱了各个家庭的偿还能力。

　　他建议：如果将年贷款利率下降到3％，可以极大增强各个家庭的偿还能力。

　　调查:房贷违约发出危险信号

　　中央电视台《经济半小时》曾经披露了近年来北京、上海等地房贷违约案快速上升的情况，房贷违约这一问题再次引发关注。近年来，各地房贷的直线上涨有目共睹。对银行而言，个人房贷不仅利润高、风险也是最小的，因此各银行近年来不断推出各种信贷产品吸引客户。然而随着市场的发展，个人房贷的坏账率、违约量不断攀升，对国内的金融体系发出了及其危险的信号。

　　数据显示:2004年上海中资银行房贷的平均不良率只有1％。左右，但到2006年，上海中资银行个人房贷的平均不良率已经上升到了8.6％。，两年多的时间，上海房贷的不良率上升了7倍多。2006年下半年，上海个人住房贷款质量下滑趋势明显，连续3个月以上违约的房贷客户已经超过一万多人，个人住房贷款违约金额接近2亿元，半年时间房贷违约量一下子增加了五成。

　　早在2006年年中，央行发布的报告即显示：全国十大城市2005年10月末的平均债务率为38%，其中沪、京、津3市接近55%的银监会警戒线。

　　由于近几年的房价涨幅过快，特别是北京、上海、深圳等大城市房价成倍、甚至双倍增长，一方面购房前盲目“放大”了自己的实际需求和承受力，最终成了“房奴”，导致违约率上升；另一方面各大银行为了争抢“房贷客户”这块诱人的蛋糕，竞相推出各种优惠政策，房贷门槛的降低使更多潜在购房者提前被“拉入”了“房奴”的行列，如前几年的贷款“零首付”等。

　　据最新统计数据显示：2006年，北京市城市居民人均可支配收入达到19978元，比上年增长13.2％，平均房价8792元/平方米，比上年增长17％；上海城市居民家庭人均可支配收入超过了2万元，达到了20668元，比上年增长10.8%，而平均房价曾在2005年便领跑全国成为最高，均价已达万元左右；深圳居民人均可支配收入22567.08元，比上年增长了5％，商品房成交均价为9384元/平方米，和2005年相比涨幅为25.3%。从上述极具代表性的国内3大重要城市数据看出，人均可支配收入都有不同程度的上涨，但作为开销最大的一次性消费——购房来说，可支配收入的提高无法跟上房价的高涨速度，一年提高的平均可支配收入甚至只够支付不到1平方米的上涨后的房价。

　　业内专家指出：房价涨幅过快仅是问题的一个方面，如果房价大幅下跌同样将对银行业产生危害。中大恒基不动产营销有限公司总经理王述表示：近年来，北京、上海等大城市不断上涨的房价，引起了一些人的心理恐慌，没有能力买房子的人，也不惜开具虚假的收入证明，只为了早日买到房子。与此同时，贷款利息却在不断上涨。如果房价继续上涨，未来住房贷款纠纷案件也将会越来越多.

　　中国人民银行本周三公布的《2007年第1季度全国城镇储户问卷调查综述》显示：未来3个月内，北京打算购房的人增加1个百分点左右，而中高收入阶层愿意买房的占到六成半以上。调查结果还显示，第一季度居民购房意愿整体回落。

  　央行于2月下旬在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查，回收有效问卷2万份。调查结果显示，较之上海、广州出现的“购房降温”现象，面对居高不下的房价，北京人的购房意愿却依然强烈，第一季度比去年第四季度提高了1个百分点，中高收入阶层愿意买房的占到六成半以上。

　　从第一季度数据看，居民的购房意愿有所回落，回答未来3个月有购房打算的居民比例，从上季度的17.5%降至16.5%，下降1个百分点。

　　从收入结构观察，家庭月收入在2000元以下的居民购房意愿逐年下跌，而2000元以上的家庭购房意愿不断攀升。调查还反映，家庭月收入在2000元至5000元和5000元至10000元之间的家庭购房意愿最强，未来3个月准备购房的居民占比分别达43.6%和22.1%，占准备购房总人数的65.7%。

　  中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军教授接受记者采访时分析表示，拿北京为例，北京市新增的1%“有购房意愿者”主要来自三类人。一是历史性本地消费，如房屋拆迁户；二是本地新增消费者，如大学毕业生等新增就业人口；三是外来人口的投资性需求，如华侨、台商等。而购房需求与工资上涨、物价上升等因素有关。 对于上海、广州购房热情降温，赵教授认为这与股市、基金等市场的火爆有关，投资渠道增加了，那么投资性购房的需求就会降低。

。