房价快涨连续加息 美国次贷危机提醒我们什么

    美国次级住房抵押贷款危机震动全球金融市场。继全美第二大和第十大的次级抵押贷款机构新世纪金融公司和美国住房抵押贷款投资公司相继申请破产保护后，8月15日，美国最大的抵押贷款公司全国金融公司股价爆跌13%，创下1987年以来的最大单日跌幅，分析人士指出，随着次级抵押贷款市场危机蔓延，该公司也将面临破产危险。

　　次贷危机不仅让美国200多万“房奴”面临失去家园的困境，更让全球金融市场受到影响。正在走向历史高位的我国房地产市场可以从中得到哪些借鉴？又将如何规避风险？

　　中国不太会出现美式次贷危机

　　在记者采访的房地产业、银行业人士及相关的学者中，普遍认为中国不太可能出现美国式次贷危机。

　　“中国房贷市场跟美国的本质区别在于中国目前还未推出住房抵押贷款证券化产品。”某股份制银行杭州分行的个人信用业务部相关负责人直言，美国次级住房抵押贷款的关系链上至少有四五只“蚂蚱”，并且通过证券化将风险分散转移，而国内的房贷市场相对简单，购房者与银行之间的借贷关系一目了然。

　　美国的房贷系统中根据借款人的信用划分为优质贷款市场、次优级贷款市场和次级贷款市场三类。一类贷款市场面向信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户，而三类贷款市场是面向收入证明缺失、负债较重的客户，因信用要求程度不高，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%。

　　美国次级住房抵押贷款关系链上的“蚂蚱”包括借贷者、次级住房抵押贷款机构、银行、大投资银行、证券产品投资者等。“这个关系链的通常模式是：购房者提出贷款申请，次级抵押贷款公司发放房贷，银行从贷款机构手中收购住房抵押贷款，将贷款集中打包，组成资产池以分散风险，并将资产池分成小份然后向广大的市场投资者发行出售证券化产品。”该银行人士表示，在美国房地产飞速上扬的2001年~2005年，次级住房抵押贷款兴盛一时，很多次级住房抵押贷款公司推出“零首付”和“零文件”业务，借贷者不需要任何抵押和收入证明就能贷到款。不少借贷者看到房价上升后再抵押房子套现，进行二次买卖，从而导致房地产市场虚假繁荣，泡沫越吹越大。但是随着美联储连续加息，房地产市场价格暴跌，炒房者利益链断裂，贷款还不上，变卖房产又面临损失，问题一下子就暴露出来了。

　　“而在中国，房贷基本上都集中在银行，没有那么多中间环节。银行对房贷发放的审查比较严格，不允许零首付，对于个人购买多套房产也有很多限贷规定。因此，发生美国这样的次级房贷危机的可能性很小。”这位人士断言。

　　中美住房贷款的差异

　　中国 美国

　　关系链购房者→银行优惠级：购房者→银行

　　次级：购房者→次级住房抵押贷款机构→

　　银行→抵押贷款证券产品投资者

　　贷款门槛首付普遍要求30%以上；次级贷款可以零首付，

　　收入稳定，信用记录良好无须提供信用证明

　　炒房条件个人购买多套房产，首付个人可以通过再抵押进行套现，

　　比例提高进行多次买卖

　　中国房贷市场居安思危

　　虽然中国不太可能发生美国式次贷危机，但这并不意味着国内房地产金融市场绝对安全。事实上，目前国内房地产市场的一些基本面情况，跟次贷危机爆发前的美国房地产市场有一些相似之处。21世纪不动产杭州区市场研究中心的伍晓达指出，房价快速上涨、进入加息周期、流动性过剩这三个宏观经济基本面情况极为相近。

　　自从“9·11”事件后，美国为了刺激经济增长，连续13次降低利率，房地产市场受到激励开始迅速膨胀，炒房投资盛极一时。据相关资料，美国平均房价在2003年~2006年四年间涨幅超过50%，那时候谁都不会想到房价会大跌。但是从2004年开始，美国为了抑制流动性过剩，进入加息周期，连续17次加息，贷款利率提高，使得炒房者成本一路抬高。与此同时，经济增长的放缓也影响了房地产市场。从2006年下半年开始，美国房价开始大跌。房地产市场衰退、销售量下降，又影响到炒房者未来的收益，房产价值因此不断“缩水”。

　　而在国家发改委刚刚发布的2007年二季度全国70个大中城市房屋销售统计数据中，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.3%，土地交易价格同比上涨13.5%。今年以来的这一波房价上升已经在全国范围内铺开，这与流动性过剩有很大关系。中国银监会首席

　　顾问沈联涛在不久前提出银行业风险五个关注，其中之一就是要关注流动性过剩推动包括房地产在内的资产价格大幅升值。

　　一方面是房价上涨，另一方面是还贷成本提高。就在8月21日，央行再次宣布加息，这是今年以来的第4次加息，也是自2004年以来的第8次加息，中国正在进入加息通道。尤其是到了明年初，银行开始执行新的贷款利率，今年几次加息一次性释放，购房者的还贷压力将会增加。

　　在这样的情况下，目前北京、上海等地房贷违约案快速上升。据《上海证券报》报道，2004年，上海的中资银行房贷的平均不良率只有1%。左右，但到2006年9月末，上海中资银行个人房贷的平均不良率已经达到8.6%。，上升了7倍多；个人住房贷款质量下滑趋势明显，连续三个月以上违约的房贷客户已经超过1万多人，个人住房贷款违约金额接近2亿元，房贷违约量一下子增加了5成。

　　目前我国房地产价格中到底有多大“泡沫”难以断言，但是有个情况值得警惕：在各大小城市房价飙升的同时，房屋大量空置的现象仍在很多地方存在。据新华社报道，国家统计局近日发布的7月份“国房景气指数”显示，截至7月末，全国商品房空置面积为1.21亿平方米，比6月同比增长0.5%。

　　规避风险，双管齐下

　　为了避免类似于美国次贷风波的危机在国内上演，国家相关部门已经从房地产业和银行业两方面有所行动。

　　浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生认为，近一个月来各大银行相继紧缩银根，对一些住房贷款采取限贷政策，以及要求各银行开展房贷压力测试等举措，就是央行和银监会对房贷危机防患于未然的一个信号。目前国内银行的不良房贷主要由虚假按揭、虚假收入证明等引起，因此现在银行一方面加强客户的资信审核和房贷真实用途调查，另一方面收缩房贷业务，对房贷品种采取有保有压的态度，商铺、写字楼等物业开始被限贷。

　　银行房贷的收紧，极可能导致部分中低收入者难圆“买房梦”。对此，中国房地产协会综合部副主任龚海表示，8月13日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出了一个解决思路，即扩大廉租房、限价房、经济适用房等的范围，解决城市低收入家庭住房困难。“原先廉租房对应的是最低收入家庭，现在则扩大了范围，将低收入者也纳入了廉租房保障体系。只要保障了中低收入人群的住房问题，对于商品房市场上的价格波动，也许让市场自己去调节更为合适。”