专家建议：提前还贷方式多 量力而为是关键

　本报记者/吕春花

　　加息了，要提前还贷吗?

　　10月29日，中国人民银行正式上调了金融机构的存贷款基准利率，并放宽了人民币贷款利率的浮动区间。这是自1995年7月以来，中国人民银行首次上调存贷款利率。加息消息一宣布，就引起了不小的波澜。有人甚至预言，加息将会掀起提前还贷的热潮。

　　不过，从加息之后一个星期的情况来看，人们的反应较为平静。中国农业银行北京市分行房地产信贷处副处长杨荣斌称，加息后虽有不少人电话咨询还贷情况，但是真正办理提前还贷的人数并没有明显增加。

　　业内人士认为，这次加息只是一场“毛毛雨”，提前还贷的客户没有必要急于一时。首先，根据规定，新调整的利率要到明年1月1日起开始执行，借款人有充足时间为用来提前还贷的资金寻觅更好的投资渠道。如能找到收益更高的投资渠道，那么提前还贷就不是一个明智的选择。

　　其次，随着市场化加强，银行在未来将会根据情况不断调整利率。借款人对此应保持良好心态，在银行调整利率前做好充分准备，将眼光放长远，积极寻找理财渠道，最大限度地利用手头的资金。如果借款人真打算提前还贷，可以根据还款方式和自己的经济状况来选择不同的提前还贷方式，三思而后行，切忌盲目跟风。

　　提前还贷有几种方式?

　　目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出最多，本金还得相对较少，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法，因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。

　　提前还贷主要是为了减少利息，尤其是在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。因此，理财专家建议，在贷款的前几年争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中，利息负担会减小。

　　按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或金额减按。以农业银行为例，共有五种提前还贷的方式可供客户选择。

　　第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。

　　第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。

　　第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。

　　第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。

　　第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。

　　提前还款，缩短贷款期限，使支出的利息更少，每月还款数量却不变，是一个不错的选择。

　　加息后到底要多还多少钱?

　　由于计算方式较为复杂，各大银行的网站上都有个人理财计算器，客户只要选择贷款金额、贷款期限、还款方式和贷款利率就可以轻松计算出每月应付利息、每月支付本息、累计支付利息和累计还款总额。那么，加息之后到底对个人住房贷款有多大影响呢？

　　只要用实际贷款额度乘以上面不同年期的多还款数额，就可大体推算出每月和累计多还款的数额。比如：公积金贷款20万元、期限20年，每月就要多还款0.96×20=19.2(元)，累计要多还款229.20×20=4584(元)。同样，商业贷款20万元、期限20年，每月就要多还款1.50×20=30(元)，累计要多还款360.79×20=7215.8(元)。

　　又如，购买一套总价125万元的住宅，办理20年期等额本息八成按揭贷款，可以贷100万元，依目前5.04%的5年以上商业贷款利率计算，利息总额是58.92万元，每月还款额是6622元。加息到5.31%，利息总额上升为62.53万元，多了3.61万元，每月还款额也上升为6772元。

　　经济实力较强的客户如果手头有大量闲钱，适合全部提前还款。理财专家提醒资金实力不是很强的借款人，实际上，加息后每月还贷额只是略微增加，未必会带来明显的生活压力。而提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，一次性投入过多可能降低日常生活水平，带来较大的生活压力。

　　提前还贷怎么还？

　　第一步：电话咨询

　　想要了解提前还贷的相关信息，首先要打电话到当初办理贷款的支行，联系办理贷款的业务员或者客户经理，咨询能不能办理提前贷款、办理提前贷款是否需要预约，确定时间。有的银行并不是每天都能够提供关于提前还贷的咨询服务，比如要到北京市商业银行双榆树支行咨询，就只能在每周一或周五打电话。

　　第二步：预约

　　为了保证业务操作有序，大部分银行要求客户提前预约，且每个支行所需的时间、手续有所差异。比如，中国农业银行北京市分行要求提前还贷要提前一个月申请，各个支行再根据各自工作量的情况在某个接待日统一办理。

　　第三步：办理手续

　　还款前，客户需要准备身份证、当初和银行签订的贷款合同。办理提前还贷的手续非常简单，一天之内就可以办完。以农业银行为例，客户除了还款之外，只要填写两份表格，即《中国农业银行北京市分行个人住房贷款减按申请、审批表》和《中国农业银行北京市分行个人住房贷款减按协议》。

　　第四步：退还保险

　　如果客户选择全部提前还贷，那么还清全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止。按照有关规定，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款的证明，到保险公司退还已交的保险费。因此，贷款人在办完提前还贷的手续后，千万别忘了去保险公司拿回这份属于自己的钱。

　　提前还贷要注意什么？

　　提前还款有最低限额

　　目前，北京市几家银行都规定，客户在提出部分提前还贷申请时，应该偿还1万元的整数倍。

　　不需要收取违约金

　　由于提前还贷相当于是一种变相的违约行为，上海市的银行拒绝为借款不满一年的客户办理提前还贷，或者要收取一定的违约金。北京市目前尚未实行违约金制度，对于借款不满一年的客户也不设定提前还贷的限制。

　　扣还当月月供

　　有的银行规定，无论是当月的哪一天去办理提前还贷手续，都必须先把当月的贷款结清，才能按照剩余的贷款金额办理。因此，在办理提前还贷手续之前，最好先咨询清楚，或者看看贷款合同上有没有注明。

　　不能先还商业贷款

　　不少贷款者办理的是个人住房组合贷款，即采用公积金贷款和商业贷款相结合的贷款方式。公积金贷款含政策性补贴的成分，贷款利率在加息前比商业贷款要低不少，此次加息幅度也比普通商业贷款低。如果贷款者能够提前归还商业贷款，要相对划算些。但是，目前北京市公积金管理中心规定，在提前归还个人住房组合贷款时，公积金贷款和商业贷款必须等比例归还。也就是说，当初向银行贷款时公积金贷款和商业贷款的比例是多少，提前还贷时也应该按照这个比例一起归还。

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