房地产金融的革新-简析房地产投融资途径

　以住宅建设业为代表的房地产业，在国民经济中起着举足轻重的地位，其占GDP的比重逐年提高，2000年占GDP超过了7%。而且由于其对相关72个行业的拉动作用，房地产的供需变化、价格波动在目前中国经济构架中已超过了股市的影响力。据美国权威咨询机构测算：房地产价格每上升1%，可带动消费增长0.4个百分点。而股市的贡献仅为0.13个百分点。其主要是因为房地产价格的增长具有相对稳定性。可视为已实现的财富增加。

    中国正处于城市化的进程中，人均居住面积（城市）不足10平方米。主要中心城市（北京，上海，广州，深圳）也正处在温饱型住宅向舒适性住宅形式的过渡时期。部分富裕阶层、中产阶层正在形成中。第一居所尚未完全满足，第二居所方兴未艾。北京市去年的开复工面积达3000万平方米，销售面积达1200万平方米；上海的销售面积超过1600万平方米。而两市的年度空置率不到20%。

    住宅市场如此，写字楼等商用物业市场也不甘寂寞。北京写字楼出租率达到84%，价格上涨了14%。当然这与申奥成功，加入WTO有一定的关系。但是至少在未来5—10年，这个市场仍有很大的发展空间。特别是政府土地政策的收紧，土地成本的上涨。价格与供应量在未来5—10年基本处于一个较高位的横盘。

    根据一般规律，这个极端繁荣的房地产市场背后一定有一个强大的金融支撑和多元化的融资工具相对应。但事实恰恰相反，房地产金融长期以来落后于房地产开发。美国房地产信贷余额占全国总信贷的48%，日本占52%，欧洲国家普遍在30%以上，而我国这一比例不到10%。房地产公司融资的唯一渠道是银行贷款。按揭制度也是96年后才逐步推出的。但大量的房地产公司在这个相对恶劣的金融环境下面却奇迹般地发展壮大起来。以小资金撬动大资产，迅速地完成了资本的原始积累。

    下面就目前流行的房地产融资途径及房地产金融的其它模式作简约介绍：

    一. 传统融资模式：
1. 银行直接融资：
Ａ开发贷款：前提是取得土地使用权，自有开发资金不低于30%，立项、规划、报建完毕具备开工条件。由开发商向银行申请发放的用于项目开发建设的贷款。
Ｂ流动资金贷款：开发商用于工程购置设备，材料之用的短期贷款，
Ｃ按揭贷款：由开发商向银行提出申请，贷给购房者个人用于支付购房款的长期贷款并以所购房产作抵押，分期偿还本息。按人民银行规定不高于房款的70%，开发商提供还款担保。该贷款一般在工程主体完工或高层建筑出地平取得预售许可证就可以发放。
Ｄ工程单位流动资金贷款：由施工单位根据施工合同向银行申请。用于施工单位购置材料和施工组织。
Ｅ专项贷款：指国家示范工程、重点工程、经济适用房建设中银行提供的政策性贷款。由财政贴息或根据计委立项的指标下达。

    2. 根据目前房地产投资资金来源统计显示：

自有资金平均为15%--20%；
银行开发贷款、流动资金贷款为15%；
施工企业垫资（由银行贷款转移的）占30%--40%；
按揭贷款占20%—30%；
其他预收款和借款占10%。

    3、直接融资渠道：

Ａ股权融资：通过股票交易市场上市发行股票是最合适和效果较好的融资手段。经证监会批准，上市公开发行股票达到融资的目的。但由于上市审核严格，对房地产公司长期采取限制政策。上市的房地产公司比例很小。股权私募融资、出让股权或增资扩股是目前应用较广泛的形式。但缺乏流动性，募集难度大。
Ｂ公司债券：企业以某项目开发建设的预期收益和企业的信誉为偿付保证。通过证券公司（投资银行）向投资人发行的证券。住宅建设债券的审批环节较复杂，能够申请的企业不多。但最近国家主管部门已改为核准制。
Ｃ预售款：在房地产建设过程中，一般为开工之时。由开发商向消费者出售预期住房（也称楼花）。一般收取房款的5%--50%不等。预售合同（也有称为认购证）在交房前（或一定时期内）可以转让。一些房地产公司规定可退房，并由房地产公司补偿一定的利息损失。该售房行为不是真实销售行为，房地产公司常在表内处理为负债。
Ｄ其他融资行为：如住房卡、预租金、定金、互助基金等。由于占的比重不大，这里就不一一枚举，住房卡已被明令禁止。

    二、房地产创新融资工具：

    1． 房地产资产证券化：资产证券化是60年代在美国兴起的住房抵押证券，在80年代被广泛运用并扩大到其他行业。资产证券化是将企业不流通的存量资产或可预见的未来收益构造和转变成为可流通的金融产品的过程。

    其基本流程为：

出售（隔离） 证券化 发行资产支
现金收回 设计 持证券ABS
现金

    房地产的资产证券化目前的形式有：

Ａ以销售实现而作表外处理的证券化：

    房地产公司将自有资产出售给SPV。该资产经出售后与原公司（发起人）的债务隔离。SPV通过中介使该资产信用提高（资产收益保证担保、保险、发起人连带偿付责任等）。由投资银行进行证券化设计，向投资人发行ABS收回现金用于向发起人购买资产。

Ｂ以资产担保而融资的资产证券化（表内处理）

    房地产公司将自己名下的资产收益出售给SPV，向投资人发行ABS融资。由于该资产没有实现销售，房地产公司是以该资产为证券偿付的抵押担保，该资产还在发起人的资产负债表上。

    抵押贷款证券化，也是这种形式。由贷款银行将抵押贷款本息收益组合，出售给SPV，并通过投资银行发行资产支持证券的过程。它使银行的长期贷款变成可流通的证券加速了银行资金周转，降低了远期风险，同时也促进了房地产业的进一步发展。

    附权流通证券，相似于可转换债券。以期房的预期收益为偿付保证，将该期房组合出售给SPV，并发行附权流通证券。到期偿付时，投资人可获得本息，也可按约定购买价优先购买该房产实现抵押权。

    房地产资产证券化，在我国推广目前还面临营业税、印花税、交易手续费等税费政策改革问题；以及产权过户制度等管理制度的配套法律，如果没有相关立法保障，将大大增加交易成本和风险，使资产证券化无法推行。

Ｃ房地产融资租赁资产证券化：指租赁公司将不动产租赁合同的收益权通过债务融离出售给SPV并发行ABS融资的过程。

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